住宅メーカー、生命保険会社、信託銀行などから

「相続税対策」のセミナー案内が送られてきます。

それらも、もちろん税金対策につながるのですが、

総合的な対策が一番重要です。

税金の対策はたくさんありますが、生活費や支払う税金

の手当て等、考えるべきことが、たくさんあります。

税金は掛からなかったが、残った人が生活費に

困るようではそれも問題です。

また、争族状態になっても困ります。

主要な対策を以下に列記しておきますが、

ご不明な事がございましたら、

我々大田区の行政書士事務所にお問い合わせください。

贈与税には年間110万円までの基礎控除が、

時間が少ない場合は効果が期待できません。 

しかし、税制改革により、20歳以上の子や孫

に対する贈与税の優遇税制が制定されました。

今では相続時の清算課税の対象は親から子供が

対象でしたが、 親から孫への適用も含まれています。

例えば贈与の金額が

400万円の場合は、20％の25万円から、15％の10万円。

1000万円の場合は、40％の125万から、30％の90万円。

と軽減されますが、 （別途、基礎控除があります）

相続時清算課税制度を利用すれば、2500万円まで

非課税です。

2500万円というのは父、母、祖父、祖母からそれぞれ

2500万円ですので、多くの人から贈与を受ければ

それだけ控除額が増えることになります。

また、アパート経営などされていれば、家賃収入も

子供や孫に移りますので、ご自身の財産を増やさなくて

すみます。 

生活に余裕があれば、贈与することもよいかもしれません。

及び、結婚して20年以上であれば、住居用の不動産、

またはその購入資金を贈与しても2000万円の控除

が受けられます。

仮に相続が発生しても、このお金を相続の財産に加える

必要はありません。

贈与の目的は単に税金を少なくすることだけではなく、

”譲りたい人”に”譲りたい財産”を確実に引き継ぐことが

できることです。

贈る側と贈られる側の同意があれば可能です。

相続権のないお嫁さんや他の人にも財産を遺す

ことも可能です。

税法上、相続財産には相続人が死亡する前の

3年間の贈与も加算されます。

もちろん贈与税と相続税が相殺されますので、

二重に徴税されることはありません。

しかし、法定相続通りに遺産を分割しないで、

遺留分の支払いを主張される相続人がいる場合、

遺留分の請求権は1年に限られます。

　全財産を一人の相続予定人に贈与して、

その1年後に被相続人が亡くなられた場合、

相続税に関しては全額が相続財産とみなされ、

贈与税と相殺されます。

特定の人に財産を譲りたいとか、特定の人には財産を

譲りたくないというような場合には、

生前贈与も一つの方法ですが、

遺留分の侵害は相続争いの原因になりやすいので、

遺言書の付言で遺言者の気持ちを理解していただく等、

何かしらの対策が必要です。

　相続財産の50％以上は不動産が占めています。

相続の評価額をさげるために金融資産から不動産に

変えることは非常に大きな効果があります。

土地の場合は実勢価格の７〜８割に、家は３〜７割

程度に下げることができます。

これに加えて条件があえば、2016年から自宅の場合は

330ｍ平方までは8割の減額があり、アパートであれば2割弱の

控除もあります。

（借地権割合60％、借家権割合30％の場合）

5000万の評価地であれば、約900万円程度を

下げることができます。

アパートの建物も借家権割合の3割を下げることができます。

しかしながら、金融資産であれば利息や配当等を

受け取れますが、不動産の場合は逆に固定資産税等の

税金を支払う必要があります。

加えて、相続税を支払うにも現金が必要となります。

とにかく相続税を減らそうと考えるばかり、

多額の借金を背負うようなこともありますので、

慎重な事業計画書を作成する必要があります。 

 近年、多くの住宅メーカーは、相続税対策として、

アパートを建てて評価額を引下げる方法を提案しているため、

2016年9月末の銀行のアパートローン残高は22兆円と

前年同期比で4%増加し、貸家の10月の住宅着工数は

22%増と、2008年以来の高水準とのことです。

そこで、金融庁は節税効果やアパートの収支を調査し、

疑義がある場合は、銀行等に対して検査、監督を

行う予定とのことです。

首都圏でも2015年の中旬頃から、

空室が急激に増加しているそうですので、

人口が減少している地方都市は、更に急増しているようです。

　相続税対策としてアパート経営をお考えの方は、

住宅メーカーや銀行の話だけでなく、

賃貸借を仲介する不動産会社からも

現場の情報を仕入れては如何でしょうか。

定期借地権は平成4年に制度化された期間を

限定した新しい形態です。

通常の借地権は期限なく借地人の権利が継続しますが、

一般定期借地権の場合は50年間以上の期間で借地権が

抹消されます。

通常の借地権では権利金を地主に支払いますが、

定期借地権では保証金を地主に預けるのが一般的です。

この保証金は地主が借地人から預かったお金ですから、

相続が発生した場合は、当然に債務として

控除されます。

ただし、この保証金の控除額は借地権の残存期間

に応じて徐々に低減されていきます。

この定期借地権の相続におけるメリットとしては、

①相続税を支払う現金が無い場合、

預かった保証金を支払いに充当できる。

②　相続税自体を圧縮できる。

③　保証金で運用益を得れる。

④　地代の収入を得ることができる。

等が挙げられます。

ですから課税対象となる不動産を所有しているが、

相続税を支払う資金が十分でないため、

土地を切り売りしなければならないといった場合には

相続対策の一つとなります。

ただし、注意しなければならないのは。

①　一定の期間は自己の使用が制限される。

②　保証金の返金の原資を確保しておく必要がある。

　　等です。

土地を手放すか、次世代の土地活用を考慮するか、

将来の金融資産の状況、相続人の状況等に関して、

長期的な展望が重要となります。

また、期間30年以上の建物譲渡特約付借地権、

10年以上50年以下の事業用借地権という

制度もあります。

親の土地に子供名義のアパートを建てて

相続税対策とお考えになる方がいますが、

注意すべきことが多くあります。

　親子間で土地の貸借する場合、地代や権利金を

親に支払わなければ、使用貸借となり、アパートを

建てても自用地として評価され、、貸家建付地とは

なりません。

 また、小規模住宅の減額の特例を受ける場合、

被相続人が営んでいた貸付事業を相続人が引継ぎ、

相続税の申告期限までに継続すること、

あるいは、被相続人と生計を一にしていた相続人が、

相続発生前より貸付事業を営んでいた場合で、

相続税の申告期限まで貸付事業を継続していることが

要件となります。

　また、親子間で権利金を支払って賃貸借契約

とした場合、それに対して贈与税が課税される

場合があります。

一般的な方法は、親の名義でアパートを建てて

財産を圧縮することです。

相続財産の金額や相続人の状況によっては、

土地とアパートの両方を子供に贈与することが

有利な場合もあります。

 詳しくは相続を得意とする行政書士、税理士、

司法書士等の専門家等にご相談されては

如何でしょうか。

 土地が借地の場合、地主から底地の買取を

請求されることが多々あります。

借地権割合が60%とした場合、40%分の底地を

買取ることになりますが、これを借地権を持っている

親の代わりに、子供などが買取る場合、

借地権の60%の部分は、親から子への贈与と

見なされます。

贈与税を免れるためには、借地権を親が継続して

所有していることを明確にすべく、税務署に対して

「借地権者の地位に変更がない旨の申出書」を

提出する必要があります。

この届出を行えば、親の借地権は相続財産となります。

贈与税を支払うか、相続税の財産とするか、どちらが

節税できるかは、相続財産の金額、相続人の関係に

よりますが、相続税が発生しない財産金額であれば、

この届出を提出して、相続財産とすることが明らかに

有利です。

先ずは相続税の見積を行い、判断すると宜しいでしょう。

2016年1月以降、相続した不動産の評価を大幅に

引き下げることのできる

「小規模住宅地等の特例」が改正され、

居住用地（居住用特定宅地等）は

適用面積が240㎡から330㎡に拡大され、

加えて事業用用地（特定事業用宅地等）も

400㎡までが80%減額されます。

また、駐車場等の貸付地（貸付事業用宅地）は

200㎡までが50%の評価減が可能となりました。

改正前は”持家のない別居の親族”、

”同居、または生計を一にする親族”、

がいた場合は、それ以外の相続人が相続しても、

減額の適用を受けることができましたが、 

改正後は、実際に相続する人のみに

適用されるようになりました。

一方、二所帯住宅は、区分されていても一定の条件を

満たせば適用されたり、

老人ホームに入所されても自宅として認定されるなど、

現状に配慮した要件になりました。

また、会社、工場、商店のような特定事業用宅地の場合は、

配偶者の場合を除き、相続税申告期限までに事業を

引継ぐ等の要件があります。

これらの適用条件を充たしていると大幅な相続財産の

圧縮ができますが、必ず相続税の申告が必要ですので、

特例で相続税が発生しない場合でも、

期限に遅れないよう税務申告を行いましょう。 

主要な相続財産が借地である場合、

借地を売却して相続税に充てるとしても、

所有権とは異なり、短期間に売却するのは困難です。

このような場合は、借地権を自分の土地と交換しておき、

相続に備えるという方法もあります。

つまり、借地権割合に見合った土地を

地主に引き渡すことで、お互いに所有権としての権利に

変更する方法です。

もちろん、単独では行えず、地主の同意が必要ですので、

早めの対応が必要となります。

また、税務署に申告し、適用を受ければ、

譲渡所得税も課税されません。

生命保険金の活用のメリットは

　※　相続人一人当たり500万円の控除がある。

　※　相続税が払えない場合の資金準備ができる。

　※　指定した受取人に、確実に財産を渡せる。

　※　遺産を分配するときに、保険金で相続人の

　　　　バランスを取ることができる。

　※　借入金がある場合、返済に充当できる。

　等があります。

尚、500万円／1名の控除を利用できるのは、

法定相続人に限られますので、 配偶者や

子以外を受取人とされている場合は、

状況により契約内容を見直したほうが

良いかもしれません。

　また、国民年金や厚生年金等の遺族年金には

相続税は課税されませんが、個人年金保険の

受給権などは課税対象となります。

　家族で会社や商店を経営されている場合、

株の評価額が高いため、相続税を調達できずに、

経営の承継が困難になることがあります。

そのためにも、株式会社の場合は、株式の評価額を

下げておく必要があります。

株の評価は非常に複雑で、 類似業種批准価格方式、

純資産価額方式、それらを併用した方式、

配当還元価額方式と いう4つの評価方法があります。

　これらの評価を下げるためには、会社規模を大きくする、

簿価純資産の圧縮する、利益を圧縮する、　

配当の削減等がありますが、従業員に株を売却して、

配当還元価額を適用する方法もあります。　 　　　　　　　　　

　いろいろと条件はありますが、非上場の株式には

納税猶予の特例がありますので、 状況によっては、

認定を受けることも検討しましょう。

　何れにせよ、事前の相続、継承対策が重要です。 

  相続税対策としてよく提案される、マンション、

アパートなどの建設ですが、税金は相続税だけでは

ありませんので注意が必要です。

消費税は当面は10%まで引き上げられるようですので、

3000万円の家の建築には300万円もの消費税が課税

されることになります。

将来10％への引上げが決定された場合でも

建築請負契約には6か月間の事前期限が

設けられていますので、計画的に契約することで、

適用される消費税は現在の8％ですみます。

ただし、一般的には工務店は設計契約と発注契約

を別途契約しますので、設計契約をしたからといって

安心してはいけません。

重要なことは、発注契約をいつの時点で行ったかです。

発注契約が消費税引上げの6か月以上前であることが、

この事前期限の基準となります。

よって、設計契約と発注契約が別の契約の場合、

消費税引上げの6か月＋数か月前に設計契約を済ませ、

6か月以前に発注契約を完了するようお勧めいたします。

　なお大手住宅メーカーの多くは、請負契約ですので、

請負契約が消費税引上げの6か月以上前であれば、

事前期限が適用されます。

詳しい契約時期に関しては、住宅メーカー、工務店等に

お尋ねください。

　増税が予想される場合は、一つの税金だけに目を

奪われず、関係諸税の全てを考慮しましょう。

　相続税務調査では、臨宅と呼ばれる実地調査が

行われる場合があります。

税務調査官が自宅等を訪れて、申告に誤りが無い

かを調査する実地調査です。

相続税が課せられる人のうち、約2割程度の方が

この対象になるようです。

一般的には、臨宅に至る前に、「お尋ね」という

質問書が送付されてくる場合が多いようです。

ある税理士事務所の調査によると、

次のような方が対象になりやすいとのことです。

① 遺産総額が3億円以上

② 金融資産が1億円以上

③ 生前に収入が多い

④ 生前に不動産を売却した

⑤ 生前に高額の出金が頻繁にあった

⑥ 生前に海外との金融取引が多かった

⑦ 会社の創業者

ただし、地方都市の場合は、対象となる遺産金額が

これらより少ない場合もあるそうです。

特に、海外資産、名義預金は厳しく調査されますので、

疑うを抱かれぬように注意が必要です。