相続財産の評価額

相続税を計算するうえで、不動産の評価額が最も複雑です。 

特例の適用、補正等を正確に把握するためには、

相続税を得意とする税理士に確認されることをお勧めいたします。

 

土地の評価

都会は”路線価”、郊外は”倍率方式”での評価が一般的です。

”路線価”の場合はこれに「奥行価格補正」、

「側方路線影響加算」、「二方路線影響加算」

「間口狭小補正」、「奥行長大補正」、「不整形地補正」、

「無道路地補正」等を当てはめて 評価額を算出します。   

”倍率方式”の場合は、市町村役場で固定示資産を確認し、

それに税務署が管轄する 評価基準書の倍率を掛けて算出します。

その他、貸宅地、貸家建付地、事業用地、小規模宅地、

居住用宅地等の減額があります。

 

農地であれば、@純農地、A中間農地、B市街地周辺農地、

C市街地農地に区分され、 @Aは倍率方式、

BCは宅地比準方式、または倍率方式で評価します。

倍率方式は固定資産税評価額に一定の倍率を掛けて算出します。

宅地比準方式は宅地であった場合の価額を路線価方式、

または倍率方式で算出し、宅地に造成する場合の費用を差引いて

評価額を出します。

宅地造成費は各税務署が一定の金額を定めています。

 また、農地を相続する場合は、相続を知った日から

10か月以内に、農業委員会への届け出が必要となります。

及び相続した農地を貸借、売却する場合は農地委員会の許可が必要となります。

許可を得ないで賃借、売却した場合は、それぞれ貸借契約、

所有権の移転の効力は無効となりますので注意が必要です。

 

山林も農地と同様に評価されますが、@純山林、A中間山林、B市街地山林に

区分されます。

@Aは倍率方式、Bは宅地の場合の評価額から宅地造成費を差し引いた

価額となります。

 

注意しなければならないのは、登記上の地積と実際の地積が異なっている

場合が多いことです。(縄延び)

このような場合は倍率方式で算出する場合、実際の固定資産税評価額

実際の地積に基づいて評価する必要があります。

 

広大な土地、複雑な形状の土地、無道路の土地等の評価額は、

相続税を得意とする税理士に依頼して算出されることをお勧めいたします。

 

家屋の評価

土地と違い【固定資産評価額】が相続税評価額と同一です。

市場相場や建築費、減価償却残の金額ではありません。

ただし、アパート等の貸付家屋等、一定の割合を

差引く場合もありますので注意してください。

また、家屋とは別に固定資産税上の償却資産の

計上がある場合は注意してください。

アパートの評価

 相続税における貸家建付地の評価は、

借家権割合30%、借地権割合70%の場合で、

21%の評価減となりますが、

注意しなければならないのは、

賃貸しているアパート等に空室がある場合です。

空室には評価減が適用されませんが、

一時的な空室であれば適用される場合が多いようです。

「一時的」とは非常に曖昧な基準ですが、

国税庁によると

「相続発生前後の1か月程度」とのことです。

賃貸戸数が2戸のような場合、

1戸が空室であると、半分の敷地だけが軽減の

対象となりますので、何かしらの対処が必要です。

また、相続税の節税を目的にアパートを建設

される方が多いようですが、

満室にならない場合は、単に家賃収入が少なくなる

だけではなく、相続税の評価にも影響を及ぼします。

家屋の評価に関しても、借家権割合は30%ですが、

土地と同様に区分評価となります。

同様に、二所帯住宅や店舗併用住宅の場合も

区分評価となります。

 

株式

株式には【上場株式】、【気配相場等のある株式】、

【取引相場のない株式】に分けられます。

【上場株式】の場合は、

※ 課税時期の終わり値、

※ 課税時期の月の終値の月平均額

※ 前月の終値の月平均価額

※ 前々月の終値の平均価額

のうちの最も低い価額が評価額 となります。

証券会社に申請すると、各時期のデータを揃えて

もらえますので、算出は難しくありません。

 

”取引相場のない株式”の評価が一番複雑で、

会社規模により、類似業種批准価額、 純資産価額、

配当還元価額で評価します。

評価額の算出は専門家に依頼されることを

お勧めいたします。

公社債

”利付公社債”、”割引発行の公社債”、

”転換社債”に区分され、

市場価格、発行価額等で評価されます。

証券会社等で相続での評価額を算出してもらえます。 

交通事故の損害賠償請求権

 交通事故などで亡くなられた場合、亡くなられた方の財産的損害の

賠償請求権が相続人に相続され、精神的損害である慰謝料に関しても、

慰謝料の請求権が相続されることとなります。

四輪車では任意の自動車保険に加入している場合が多いので、

自賠責保険に加えて、損害保険会社と相続人の代表との話合いで

賠償金が決まるため、

相続人代表以外の相続人には賠償額が知らされない場合もあります。

亡くなられた人には多くの財産が無かったと相続人代表より

聞いていたため、相続を放棄する内容の遺産分割協議書に

署名・押印したものの、後に交通事故の損害賠償額が多額であった

ことが判明し、遺産分割協議書の無効を主張する親族が現れたりと、

紛争に至る場合もあります。

交通事故、過失責任が伴う事故、労働災害等で亡くなられた場合は、

一般的に、それらに伴う賠償金や慰謝料も遺産分割の対象に

なりますので、相続人全員に開示して分割の協議を行います。

損害保険会社と交渉した相続人代表が開示を拒否した場合は、

損害保険会社に直接問い合わせることもできると思います。

 

商標権・意匠権

 相続のような一般承継で商標権、意匠権を取得した場合、

移転登録をしなくても第三者に対抗できますが、

遅滞なく移転登録をする必要があります。

登録するにあたり、遺産分割協議書に商標や意匠の登録番号を明記して、

権利内容を明確にします。

これに加えて、相続による商標権移転登録申請書、

あるいは、相続による意匠権移転登録申請書を作成し、

特許庁に申請します。

また、不動産の所有権移転登記と同様に、被相続人の原戸籍、戸籍謄本、

除票、相続人の戸籍謄本、住民票等も必要となります。

 

預貯金

預貯金には残高に利子を加えなければなりません。

貸付信託では買取手数料を控除します。

投信の場合は解約手数料を差し引いて評価します。

ゴルフ会員権

取引相場のある会員権であれば、一般的にその7割程度です。

取引相場が無い場合は、株主であるかどうか、

預託金の有無により評価が決まります。

預託金会員制のゴルフクラブの場合、会員の地位は継承できますが、

相続による預託金返還請求はできません。

預託金返還請求は、退会により、一定の据置期間を経て認められます。

ゴルフ会員権を相続した場合は、預託金返還、会員名義書換え、

あるいは会員権の譲渡から一つを選択することとなりますが、

クラブによっては一身専属的な権利として、相続できない場合もあります。

ゴルフ会員権といっても、その契約条件、規約は様々ですので、

詳しくは、会員権の契約書、或いはクラブの規約を確認してください。

 

書画・骨董品

売買実例価額、精通者の意見価格等を参考に評価されますので、

かなりあいまいです。

 

自動車・家財

車はいま買うとするといくらか、または減価償却額を差し引いた

価格で評価します。

家財道具は特別高価な物がなければ、まとめてXX万円というように

評価します。

 

財産の評価には専門的な知識が必要ですので、

ご質問がございましたら我々大田区の行政書士事務所に

お気軽にお問い合わせください。

▲このページのトップに戻る