我々士業には弁護士、司法書士、弁理士、公認会計士、

税理士、行政書士、社会保険労務士、土地家屋調査士等、

多くの資格がございます。

相続においては、税務申告や不動産の登記、

家庭裁判所への調停申請といった業務を伴う

場合が多くございます。

例えば、税務申告に関しては税理士、

不動産の登記、 家庭裁判所への調停申請等は司法書士、

紛争に至って裁判となった場合は弁護士、

のように資格によって取扱業務が異なります。

弊所では、相続手続きに関して、行政書士法に規定

されていない業務に関しましては、各提携事務所と

協力してワンストップサービスを提供いたします。

　固定資産税を支払いたくない、管理をしたくない、

登記費用を支払いたくない、資産価値が無い等の理由で、

相続した不動産の名義を変更しない人が増加

しているそうです。

名義変更は法的には義務ではありませんが、

政府は相続登記を促進するようです。

名義変更の登記が未了の場合に起こりうる問題は

下記の通りです。

※　売却ができない

※　将来、遺産分割が反故となる

※　担保設定ができない

※　将来、遺産分割が困難となる

※　境界確定が困難となる

相続登記を行わないということは、

問題を子孫に先送りすることとなりますので、

速やかに完了させておきましょう。

　相続した不動産の所在が正確に判らない場合は、

名寄帳で調べることができます。

名寄帳とは、市区町村が作成する固定資産課税台帳に基づいて

作成されるものです。

固定資産税を支払う人が所有する不動産の一覧表ですので、

不動産の所在が明確に判ります。

相続人が請求する場合は、戸籍謄本等の相続を確認できる

書類を提示する必要があります。

相続人一人の単名所有の場合と、複数人での共有所有は

別々に管理されていますので、それぞれの請求が必要となります。

また、山林や農地のような場合は、先祖の名義のまま変更されていない

場合もありますので、心当たりがある場合は注意が必要です。

東京都大田区にある不動産に関しては、

蒲田西口にある大田都税事務所に請求してください。

　遺産が自宅だけで、相続人が複数いた場合、

遺産分割は容易ではありません。

特に、自宅に一部の相続人が居住していた場合、

自宅を売却して金銭で分割することも困難であり、

相続人全員の共有としても、居住しない相続人には

何のメリットもありません。

一般的に、このような場合の解決策としては、

使用貸借、あるいは賃貸借といった用益権を設定することです。

相続人が2名であれば、1/2の持ち分に対し使用権、

あるいは賃借権を設定します。

注意すべきは、使用貸借は借地借家法の適用がないため、

その権利は脆弱です。

特に問題になるのは将来に起きうる次の相続です。

初めの相続では相続人全員が納得していても、

次の世代では状況が変わり、分割等を主張する人が

出てくるかもしれません。

賃貸借でも、使用貸借であっても、口約束ではなく正式な契約書を

作成されることをお勧めいたします。

及び、土地と家屋を別の人が相続した場合も、

同様の問題が発生することがありますので、

曖昧な状態で放置されないことをお勧めいたします。

　相続で債務者を変更するためには、債権者の同意が必要となります。

不動産の場合は、金融機関等により抵当権が登記されている

場合が多いので、抵当権者の承諾を得て、

特定の相続人を債務者とする変更登記を行います。

登記原因は債務の相続となり、登記原因証明情報が必要となります。

遺言で債務の相続をさせる場合、他に相続人がいないことを証明する

必要はありませんので、

債務者変更登記には、被相続人の連続した戸籍は必要なく、

被相続人に関しては、最後の戸籍のみで足ります。

不動産の登記や、預貯金の名義変更などにより、

必要となる戸籍や除票が異なってきます。

　多くの場合、海外にある不動産の相続では、

その不動産のある国の相続法が適用されます。

海外で被相続人が亡くなり、海外に相続人が居住してなく、

日本人の相続人が日本に居住しているような場合、

相続人のみで相続手続きを行うのは非常に困難です。

特に不動産の名義変更、売却には、現地の専門家の協力が

必要となります。

相続が開始されて最初に疑問を抱くのは、

海外にある不動産の価値です。

日本では年に一回、固定資産税の納税通知書が届きますので、

おおよその価額を想像でき、路線価でもある程度は判明します。

　日本に於いて不動産の価額を正確に調べる場合、

国家資格である不動産鑑定士に依頼することになりますが、

資格の認定基準は国ごとに異なるものの、

海外にも多くの国で不動産鑑定士という資格があります。

アメリカでは、Real Estate Appraiserという国家資格者が居ますので、

相続等で不動産の価格を調査したい場合は、

委託されてはいかがでしょうか。

ただし、アメリカで正式な検認裁判が行われる場合は、

州によっては裁判所が職権で調査しますので、

状況を確認してから委託する必要があります。

　また、対象となる不動産を見たことがない場合でも、

住所が分かっているのであれば、

Google Mapで周辺や対象の不動産を確認できます。

　賃借人は賃貸人の承諾なく借地権を譲渡してはなりません。

賃貸人に無断で譲渡すると賃貸借契約自体が解除

される場合があります。

しかし、相続で借地上の建物を取得した場合は、法的には賃貸人の

承諾は必要なく、相続人は承諾料等を支払う義務もありません。

ただし、契約当事者を被相続人のまま放置するのではなく、

賃貸借契約の更改を行っておくことが望ましい場合もあります。

　一方、遺贈により建物を取得した場合は、借地の贈与と同じですので、

賃貸人の承諾が必要となります。

このため、建物を受遺する前に賃貸人の承諾を得なければならず、

裁判所に賃貸権譲渡の許可を申し立てる場合も、

建物の移転登記をする前に行う必要があります。

　借地の上の建物を相続人以外の方が受遺された場合は、

地主さんと承諾料を協議し、合意後に賃借権譲渡承諾書を

いただいておくことをお勧めいたします。