【2016年5月24日更新】

大田区にお住まいの依頼人の方々より、

相続した別荘地に関する質問が寄せられることがあります。

不動産神話に踊らされて、親族がバブル期に購入した

場合が多いようです。

中には現地を確認せずに購入された方もいました。

特に、分譲別荘地の多くでは、固定資産税の他に、

管理費、組合費等の名目で固定費用が徴収されます。

将来にわたり別荘地を利用する予定が無いのであれば、

売却するのも選択肢の一つです。

売買が活発でなく、売却が困難と予想される場合、

隣家の所有者への売却も多いようです。

販売価格は制限されると思いますが、固定費用は確実に

削減することができますし、

多少は気が楽になるかもしれません。

また、更地の状態で、別荘管理会社と管理契約を

締結していない場合、

基本的には管理費の支払い義務はありません。

管理契約自体が自動的に相続されることはありませんので、

疑問があれば契約内容を確認してみましょう。

相続した不動産が逆に負担となってしまう事例は

多く存在しますので、

放置するのではなく、速やかな対処をお勧めいたします。

【2016年5月25日更新】

生命保険金は相続人1名に対して500万円の控除が

あるため、相続税対策として保険に加入されている方が

多いと思います。

一方、保険金で相続財産の調整を考えている人も

多いのが現実です。

不動産の多くを長男に相続させる代わりに、

保険金の受取人を長女にしておくといった場合です。

しかし、生命保険金は相続財産ではありませんので、

争いの原因にもなりかねません。

遺言で分割割合を明記する等、紛争の防止策を

考えては如何でしょうか。

【2016年5月27日更新】

　親族間の争い等のために、相続発生後１０か月以内に

遺産分割ができずに、「申告期限3年以内の分割見込書」

を提出して、小規模宅地等の特例や、

配偶者の税額軽減を受ける場合、

分割見込書を相続税の申告書に「添付」するとされています。

つまり、遺産分割協議が調った後４か月以内に、

「更生の請求」ができるということであり、

取りあえず分割見込書だけを提出すれば済むという

措置ではありませんので注意してください。

相続財産や相続人の調査等は、相続発生後、

速やかに開始されることをお勧めいたします。

大田区であれば、蒲田郵便局隣の、

蒲田税務署の相続税の担当官に

ご相談されては如何でしょうか。

【2016年5月28日更新】

6月19日（日）午前10時〜午後4時

大田区民プラザにて、

行政書士、税理士、司法書士による

合同無料相談会が開催されます。

遺言、成年後見、登記、相続税等の

ご質問にお答えいたします。

お問い合わせ先は、大田区報　6月1日号の

「区民のひろば」をご覧ください。

【2016年5月30日更新】

　法定相続人の中に障害者、特別障害者がいる場合、

相続税が軽減されますが、

85歳になるまで1年につき各10万円、20万円が

軽減されるというものです。

例えば、75歳の特別障害者の場合、

20万円×（85-75）＝200万円が軽減されます。

つまり、85歳以上になると軽減がなくなることになります。

詳しくは、大田区のホームページをご覧ください。

【2016年5月31日】

　2016年5月30日に京浜河川事務所が

多摩川の洪水浸水想定を見直しました。

弊所のある大田区六郷地区の多くは、

計画規模では浸水の深さは0.5m〜3mでしたが、

想定最大規模では、3m〜5mとなっています。

洪水の場合は2階に避難すればよいと考えていましたが、

状況によっては、3階以上に避難する必要がありそうです。

この他、堤防の決壊によるシュミレーション等も

京浜河川事務所のホームページに掲載されています。

大田区では六郷地区に加え、蓮沼、下丸子、羽田地区等の

一部も計画以上の浸水が想定されています。

近隣の方は確認されては如何でしょうか。

【2016年6月1日更新】

「相続や遺言の業務をを依頼する場合は、

家の近くの事務所が良いのか？」

というご質問が多く寄せられます。

業務の内容にもよりますが、どちらかというと

お近くの事務所が便利かもしれません。

しかし、遠方であることが大きな障害となるとも限りません。

結論としては、選任の一つの条件ではあるものの、

最優先すべき条件ではないと考えます。

　弊所では、大田区、及び23区以外に、

神奈川、埼玉、千葉県等の方々からも

相続の執行や、遺言書の作成サポートを依頼されますが、

必ず一度は依頼人の方、あるいは代理人の方に

直接お会いしてから、業務を受任させていただきます。

労を惜しまず、お話をしっかりとお伺いして、

その方に最も相応しい方策を協議させていただきます。

「全国対応」とうたってはおりますが、

ご相談後に委任いただく際には、来所いただくか、

弊所より出張させていただいておりますので、

何卒ご留意願います。

【2016年6月2日更新】

大田区で中小企業を経営されている女性の親族で、

この会社の取締役をされている方からのご相談です。

この女性社長は親から相続で事業を引き継ぎ、

永年に渡り精一杯頑張ってきましたが、

最近、体調があまり良くないとのことです。

一方、夫は他の会社を定年退職し、

妻の事業を手伝うことは全くなく、毎日ゴルフ三昧だそうです。

問題は、このご夫婦には子がなく、妻の両親も

既に他界されているため、社長である妻が亡くなり、

夫がこの会社の株式を全て相続することになると、

会社の存続が危うくなるとのことです。

この相談者には相続権があるわけではないので、

具体的なサポートは何もできませんでしたが、

遺言、信託、贈与、任意成年後見等を活用して、

何とか会社が存続できるようアドバイスを

させていただきました。

大きな会社であれば社内で冷静に議論できるのでしょうが、

同族経営の中小企業の場合は、理論よりも

感情が優先してしまう場合が多いようです。

そのような場合は、専門家の意見も取り入れては

如何でしょうか。

【2016年6月3日更新】

6月3・4・5日は大田区東六郷三丁目にある

六郷神社のお祭りです。

子供の頃は、現在の六郷幼稚園等も境内の一部で、

堀に囲まれた大きな神社でした。

父親の代より崇敬会という氏子会に加入していますが、

最近では初詣に訪問する程度です。

昔ほどではありませんが、

なかなか盛大なお祭りですので、

時間のある方は訪れてみてはいかがでしょうか。

お勧めは4日（土曜日）の夕方です。

【2016年6月6日更新】

遺産分割協議に長時間を費やす事例の一つは、

亡くなった親と子供やその家族が2所帯住宅等で

同居していた場合です。

家の所有が子供であれば、親の土地を使用貸借

していることとなり、土地は他の相続人と共有です。

家も親の所有であれば、土地家屋の両方を

子が使用貸借していることになります。

家が古く、親が所有していた場合は、

売却して金銭を分割するという方法も考えられますが、

例えば子が長期のローンを組んで家を建て、

まだそのローンが残っているような場合は、

売却して金銭で分割しても、同居している子は

そこからローンの残金を返済しなければなりませんので、

心情的に分割は容易ではありません。

相続税の節税にはなるものの、二所帯住宅を建てる場合は、

相続に関しても慎重に話し合うべきかと考えます。

【2016年6月7日更新】

大田区に勤務、居住されている方は、

ご存じかと思いますが、

大田区内のスポーツ施設や集会場を使用する場合、

「うぐいすネット」というシステムを利用して、

予約をすることができます。

しかし、このシステムは予約は可能ですが、

施設使用料は公園事務所等に

行って支払わなければなりません。

地域によっては非常に不便ですが、

別の支払方法としては、六郷集会場等の集会場、

大田区民センター等の区民センターにおいても

うぐいすネットの窓口で支払が可能のようです。

私も最近知りましたが、

ご存じでない方が非常に多いようですので、

下記の一覧表をご覧いただき、最寄りの施設に

ご確認ください。

★印の施設の利用は大田区内在住、勤務、団体に限るそうです。

【2016年6月8日更新】

　大田区にお住いの、最近、夫を亡くされた女性から

寄せられたご相談です。

配偶者を亡くされた子の無い中年同士が再婚されたものの、

数年後に夫が急死し、妻と、夫の兄弟姉妹は5人、

及び甥姪2名が相続人となりました。

葬儀の際に、妻は夫の兄弟姉妹から夫が所有する不動産、

預貯金や生命保険に関して問い詰められ、

遺産分割を要求されたそうです。

生前、夫は兄弟姉妹とは全く交流が無かったため、

妻としては遺産分割の要求には納得がいかないとのことでした。

　このように妻から相談されると、夫の兄弟姉妹の要求が

理不尽とも感じてしまう一方、兄弟姉妹の立場から見れば、

婚姻して数年間だけ一緒に暮した赤の他人が

亡き兄弟の遺産の大部分を相続することに

納得がいかないという気持ちも分かります。

今となっては夫の考えを確認することはできません。

亡くなる前に、どのように分割させたいかを遺言で

意思表示しておけばと、悔やまれる一件でした。

（注）兄弟姉妹、甥姪には、遺留分がありませんので、

遺言で全ての財産を妻に相続させることも可能です。

【2016年6月9日更新】

私の友人たちの多くは60歳を超え、

話題はもっぱら年金と相続です。

「夫より5歳年下の妻は、過去に厚生年金に

加入していたため、夫が65歳になっても

加給年金は支給されない」と、

年金事務所で言われ、働いたことを後悔しているとか、

妻が短期間ではあるが厚生年金に加入していたため、

振替加算が無い等がよく話題になります。

ちなみに、日本年金機構のホームページに、

加給年金に関して、下記の注意事項が掲載されています。

※【ご注意】
「配偶者が老齢厚生年金（被保険者期間が20年以上または

共済組合等の加入期間を除いた期間が40歳

（女性の場合は35歳）以降15年以上の場合に限る）、

退職共済年金（組合員期間20年以上）

または障害年金を受けられる間は、

配偶者加給年金額は支給停止されます。」

複数の但書を、2重（　）を使って一つの文章に

まとめているため、読み流すと理解困難な文章です。

では、全ての（　）内の文章を削除してみると、

次のようになります。

「配偶者が老齢厚生年金、

退職共済年金、または障害年金を受けられる間は、

配偶者加給年金額は支給停止されます。」

非常にシンプルな注意書きです。

（　）内は条件の附則と考えれば、

支給が停止されるか、或いはされないのかが

理解しやすいのではないでしょうか。

不安な方は、蒲田のテクノポートに移転した

大田年金事務所に相談されては如何でしょうか。

一方、相続に関しては、過去に親族が

亡くなられて、何かしら苦労された方と、

ほとんど経験の無い方の温度差が

非常に大きいのに驚かされます。

年金は、目前に迫った定額の金銭が絡む

非常に現実的な問題であるのに対し、

相続は、将来に起こりうるであろう、

金額の定まっていない、非現実的な問題

なのかもしれません。

　若いころは、将来いくら年金が支給されるなど、

気にもならなかったのと同様に、

相続も現実味を帯びないと、

真剣には考えないのかもしれません。

年金に対して真剣に対処することを怠って、

今になって後悔するのと同じことが、

相続に関しても起こりうるかもしれません。

【2016年6月10日更新】

仕事がら、相続した土地の売却、活用について

ご相談を受けする機会が多いため、

時々、住宅メーカーや不動産会社の方々と

お話しさせていただきます。

住宅産業では、個人住宅の着工件数は減少するも、

アパートは増加しているようです。

ここ大田区の六郷、萩中、羽田地区を見廻しても、

この数年の間に、驚くほど多くのアパートが新築されました。

その理由は、低金利、町工場の廃業、相続税の増税

などかと思われます。

一方、この地区の需要に大きな変化はないようですので、

当然、空室が増加し、家賃も低下します。

新築であれば、大家が希望する家賃で、

確実に満室となった時代は昔の話のようです。

甘い言葉に踊らされず、厳しい収支計画が必要です。

「節税額＜損失額」にならないように注意してください。

【2016年6月13日更新】

「寿陵」とは、生前に建立する墓のことですが、

墓は相続財産ではありませんので、相続税対策として

生前に墓地の永代使用を契約される方も

少なくはありません。

また、最近の住宅には、いわゆる「仏間」という部屋を

設ける方は少ないようで、マンションのリビング等に

置いても違和感のない、サイドボードのような

モダンな仏壇も好評だそうです。

また、金無垢の位牌等、社会通念を超えた祭祀財産を除けば、

一般的には相続財産とは判断されないようです。

このような寿陵は、長寿、家族繁栄等、

果報を招く行為とされています。

【2016年6月14日更新】

アパート経営をされている知り合いの高齢者の方々が、

相次いで大規模な修繕を行いました。

自己資金で賄ったかたもいれば、ローンを組んだ方も

いらっしゃいました。

ある方は、大田区六郷であれば100㎡程度の

新築マンション１戸を購入できるほどの

多額の費用を費やしたそうです。

主には相続税と所得税対策のようですが、

来年は医療費の自己負担割合も低減されるとのことです。

多額の遺産を遺すような方々は、

高齢になっても色々と計算されているようです。

【2016年6月15日更新】

外国人を同行して公証役場に赴くと、

「ここは役所なのか？」とよく尋ねられます。

公証人は法務局所属の公務員であり、いわゆる「役所」です。

一般の貸しビル内に、オフィスを構えている役場が多いので、

民間企業と勘違いされる外国人が多いようです。

ここ大田区には、

（蒲田公証役場）　大田区西蒲田7-5-13　2F

　　　　　　　　　　　　電話：3738−3329

（大森公証役場）　大田区大森北1-17-2　2F

　　　　　　　　　　　　電話：3763−2763

の二つの公証役場があります。

その他、大田区の周辺では、

目黒公証役場（電話：3494−8040）

五反田公証役場（電話：3445−0021）

世田谷公証役場（電話：3422−6631）

があります。

公証等を依頼する上で、注意すべきは、

公証役場には、地理的な管轄があることです。

法人設立のための定款認証や、公証人に病院まで

出張していただいて遺言を作成するような場合は、

管轄する地区外では職務は行えない場合があります。

弊所は東京都大田区の京急雑色駅近くですので、

川崎公証役場が一番近くて便利です。

しかし、川崎市は管轄外の神奈川県ですので、

お世話になる機会は多くはありません。

詳しくは、最寄りの公証役場にご確認ください。 

【2016年6月17日更新

大田区内に賃貸している不動産を所有されている

一人住まいの高齢者からのご相談です。

ご相談内容は、「存命中に不動産を売却して現金化

しようと考えているが、如何なものか。」というものでした。

当初は、「相続税の資金を準備する」、あるいは

「遺産分割を容易にしておく」等の理由かと思いましたが、

相続税の資金は、預貯金や生命保険金等で十分に賄え、

この不動産は一人の子に相続させるので、

分割や共有することはないとのことで、

私の推測は見事に外れてしまいました。

相続税対策としては、売却してしまえば評価額以上の

現金が手元に残り、何も有利な事はないように思われます。

　売却の目的が不明であるなか、世間話をしていくうちに、

時折、相談者の口から大手不動産会社の

名前が出てきました。

詳しく話をお伺いしてみると、多くの不動産会社が、

「今であれば、居抜きで、しかも高額で買い取ります。」

といった内容を執拗に電話や封書で迫っていたことが

判明いたしました。

この相談者の方は、売却を断る毎にストレス感じていたようで、

困った末に、利害関係の無い弊所に来られたようです。

なぜ、多くの不動産会社が執拗に売却を迫ってきたのか

疑問であったため、少し状況を調査した結果、

次のような理由が思い浮かびました。

１．所有権者が高齢の女性である

２．家屋の築年数が40年以上である

３．最近、この近辺に高層マンションが増加している

４．この土地の隣地は、広大な駐車場で家屋はない

５．国道から近い

　売却は本意ではないようでしたので、

各不動産会社に対し、売却はしない旨、

明確にその意思表示をして、今後、営業行為を止めるよう

伝えることをお勧めいたしました。

現在は不動産会社からの電話や、ダイレクトメールもなく、

平穏に過ごされているとのことです。

　一人暮らしの高齢者とみると、色々な勧誘や営業が

押し寄せることがあります。

このようなご相談は、行政書士の本来の業務とは

言えないのかもしれませんし、、

お役にたてるかどうかも分かりませんが、

お気軽に無料相談をご利用ください。

【2016年月20日更新】

相続や遺言に関するご相談の中に、

「〇〇さんから△△だと聞いたのに、

他の相続人がそれを認めない」といった

友人や知合い等の第三者から聞いた話を信じ込んで、

相続や遺言でトラブルとなることは、

驚くほど多いものです。

アドバイスされる方も悪気はないのでしょうが、

誤った法律解釈に基づいて、権利主張することを勧め、

いざトラブルとなれば高みの見物では

無責任と言わざるを得ません。

自己の権利を主張する前に、先ずは相続に詳しい

行政書士等の専門家にお尋ねされることをお勧めいたします。

【2016年6月22日更新】

　大田区の京急雑色駅周辺の雑色商店街は、

かなり昔ですが、親戚が会長であったり、

友人が賃貸業や、商店を経営していました。

雑色駅横の旧大田区役所六郷出張所も

今週に解体され、駅前の整備が加速されそうです。

一方、最近、気になるのは、商店の経営者や

大家さんの高齢化です。

高齢で継承者が居ない商店の閉鎖もあれば、

固定資産の評価額の低い古い木造の店を解体し、

商店と比較してリスクが低く、相続税の対策としても

はるかに効果的な商店以外の選択をされる方も

居られるようです。

このような傾向が強まると、商店街としての魅力が

徐々に失われるかもしれませんが、

時代の趨勢とも思われます。

　「相続」という問題が、想像以上に地域社会に広く影響を

与えているのに驚かされます。

幼少期より親しんできた商店街ですので、

いつまでも元気であって欲しいと願います。